Увеличивающийся из года в год дефицит свободной земли в столице не уменьшает аппетитов отечественных застройщиков. Именно поэтому такое явление как плотная застройка центральной части Киева является уже обыденной стратегией в получении высокой рентабельности строительными компаниями. Нельзя не отметить, что развитие такой ситуации с каждым годом заостряет противоречия в отношениях между жителями города и властью, ведь ни для кого не секрет, что необоснованное строительство не только негативно влияет на окружающую среду, но и вредит престижу города, как столице Украины. Как показывает опыт развитых стран, решить проблему фатальной устремленности инвесторов к историческому центру возможно путем разработки проекта децентрализации города. 30–50 лет назад такую проблему решали многие крупнейшие города мира, а именно выносили административные и деловые центры за границы исторических застроек

Предупреждение дис-баланса – возможно ли это?

Градостроительство – это не просто совокупность определенных объемов, а в первую очередь рациональное использование пространства, заключающегося в определенной системе из улиц, площадей, скверов и парков, которые и создают завершенный ансамбль в концепции застройки города. Но, увы, практика последних лет показывает, что практически каждое построенное здание в историческом центре города нарушает систему пространства, и привычная, удобная для киевлян жилая среда постепенно становится дискомфортной.

В развитых странах мира существует практика предупреждения структурных и градостроительных дисбалансов, когда специально созданные службы отслеживают изменения в обеспечении и занятости населения, развитии предприятий, а в результате и особенности влияния на население застройки. Существуют ли в Киеве такие службы?

Глядя на ежегодное включение новых зданий в застройку исторического центра столицы, можно утверждать, что таких служб нет. Более того, постоянное «втискивание» все новых жилых домов за счет недопустимого сокращения озеленений и ликвидации необходимых свободных участков исчерпывает и так незначительные территориальные ресурсы в центре столицы.

Как сложилась такая ситуация?

Еще со времен СССР все города огромной республики застраивались с учетом генерального плана строительства, и возведение в Киеве зон делового и административного центра не предусматривалось. Но в 1991 году ситуация кардинально изменилась и вопрос необходимости превращения Киева в европейскую столицу за короткий срок лег грузом на украинское правительство.

Развитие столичной инфраструктуры и возведение новых объектов потребовали соответственно и нового генерального плана развития города (далее – Генплан), который был одобрен депутатами Киевсовета в 2003 году. Но эксперты утверждают, что Генплан города лишь подкорректировал советские стандарты, практически не решив вопросы нехватки современных административных зданий для размещения государственных органов. Не было отображено увеличение нагрузки на транспортную сеть и рост населения столицы. Как и прежде, в Киеве отсутствовали стратегические планы развития города, как столицы культурного, научного, спортивного и туристического центра. Сейчас не рассматриваются проблемы создания пешеходных и исторических пространств, не предусматриваются территории для строительства общественных зданий и сооружений (библиотек, музеев, культурных, общественных и научных центров, спортивных сооружений, учебных заведений и т. д.). Вместо этого только лишь увеличиваются протесты населения с каждым построенным зданием в исторической среде. Причина этого – строительство уже в течение 10 лет за средства частных инвесторов (бизнесменов, компаний и населения). Почувствовав прибыльность вложений в жилищное строительство, инвесторы начали строить жилье, не вкладывая средства в развитие инфраструктуры города. В результате Киев столкнулся с ситуацией, когда инвестор диктует правила застройки города, возводя объекты, приносящие реальный доход в виде продажи и сдачи в аренду квартир в центре.

Плотная застройка многоэтажными домами в исторических районах приводит к тому, что сносятся зеленые насаждения, старые дома лишаются придомовых территорий, детских площадок и даже зданий детских садиков. Одновременно появляется серьезная проблема, заключающаяся в сохранении исторических зданий – как показывает опыт, новое строительство с подземными паркингами разрушает ленточные фундаменты старых домов. Ничего подобного нет ни в одном городе Европы. Например, в Риме, Париже или Праге никто не позволит построить небоскреб в центре города.

Еще плотнее, еще ближе...

За последние 10 лет в Киеве было построено значительное количество объектов, вызывающих недовольство общественности, хотя разговоры о целевой направленности центра ведутся уже давно. Были предложения о целесообразности вынесения административных зданий в район Телички и создания делового центра на Рыбальском острове, но не один из этих проектов не предполагается реализовать в ближайшее время. Скорее всего, центр столицы, как и прежде, будет выполнять значительное количество функций одновременно.

Многие европейские города, сталкиваясь с проблемой уплотнения застройки, именно путем вынесения за пределы исторического центра административных и деловых зданий обеспечивали комфортный городской образ жизни для населения.

В Киеве, как уверяют эксперты, причина уплотнения застройки – это дефицит свободной земли в центре и высокая рентабельность таких проектов. Хотя по нормативам, плотность застройки не должна превышать 450 человек на гектар. На Градостроительном совете уже не раз поднимался вопрос о внесении изменений и увеличении нагрузки на территорию центральных районов. Это предложение действительно когда-нибудь придется осуществить, учитывая количество уже возведенных проектов и проектов, которые утверждены или находятся на стадии разработки. Например, сейчас планируется застройка многоэтажными домами с высотными доминантами в исторических кварталах на улицах Б. Васильковской (между костелом св. Николая и дворцом «Украина», где строят офисный центр), Саксаганского, Прорезной, Михайловской, проекты застройки площади перед Олимпийским, а также возводятся объекты перед Дворцом спорта. В перспективе на Глыбочицкой будет возвышаться небоскреб компании MIRAX GROUP, жилой дом на Пейзажной аллее, а в урочище Гончары-Кожемяки скоро закончится строительство элитного жилого комплекса.

В связи с активной застройкой центра офисными и жилыми объектами встанет острая проблема и с транспортной нагрузкой на существующие магистрали. Мнений по поводу решения этой проблемы несколько: сделать платный въезд в центр, серьезно поднять стоимость парковки или вообще запретить въезд автомобилей в зону ограничения. Наиболее реальное и всеми поддерживаемое предложение, по мнению экспертов,– строительство многоуровневых развязок, мостов, путепроводов, подземных тоннелей. Но реализацией этих планов пока никто не занимается.

Градостроительная стратегия – есть ли она?

Действительно ситуацию с плотной и необоснованной застройкой центра столицы можно было бы решить, имея четкий план и концепцию застройки города. Такие попытки уже неоднократно совершались, а именно-процесс изучения общественными организациями деяний киевских властей в сфере градостроительства начинался еще в 2003 г.

В марте прошлого года Президент Украины Виктор Ющенко в результате проверки Генпрокуратурой законности застройки исторического центра Киева выдал указ, согласно которому Киевской городской государственной администрации (КГГА) поручено запретить строительство высотных жилых и общественных зданий в исторической части Киева и утвердить условия размещения таких объектов за пределами центра. Кроме того, КГГА должна определить и утвердить четкие границы исторической части города. Этим же указом Президент поручил Кабмину разработать и ввести подобный запрет и для других городов. Но уже в сентябре указ был отменен в связи с окончанием срока, отведенного столичной городской власти для применения мер по его выполнению.

Инициатива запретить высотную застройку в центре Киева выдвигалась не в первый раз. В мае 2006 года мэр города Леонид Черновецкий поручил пересмотреть проекты строительства в охранной зоне Софийского собора и уменьшить их высотность, однако, как оказалось, распоряжение носило исключительно рекомендательный характер.

В январе этого года Президент Украины опять возвращался к вопросу о хаотичности застройки столицы и отметил, что она уже становится опасной для жизни и здоровья граждан.

Как же отрегулировать сложившуюся ситуацию? Многие эксперты считают, что решением являются детальные планы территорий (далее – ДПТ), определяющие участки под застройку, функциональное назначение объектов, а также регламентирующие объемы конструкций и их величину. Именно ДПТ – это те нормы строительства, которые предусматривают не только минимальные показатели квадратных метров на человека, но и расчетные нормы зеленых зон и объектов социальной инфраструктуры. Правда, столичные власти как-то не торопятся их утверждать. Впрочем, по мнению ряда экспертов, разрабатываемая градостроительная документация не выполняет свое стратегическое назначение.

С каждым годом становится труднее представить, как могут быть реализованы новые идеи по застройке центра Киева, о которых недавно заявила киевская власть. Например, о том, что в генплане развития столицы предусмотрено изменение функций центральной части города – новые деловые центры финансового, информационного и торгового назначения появятся на Подоле, улице Б. Васильковской, бульваре Дружбы народов, Московской площади. В центре останутся культурные заведения. Развитие правительственного центра будет производиться в Печерском районе по ул. Грушевского и Мазепы. Международные представительства будут сосредоточены в районе Львовской и Михайловской площадей. Административно-деловой центр будет развиваться на Крещатике, Европейской, Бессарабской, Спортивной и Лыбидской площадях.

Но для реализации таких планов не достаточно их просто утвердить, в сегодняшней ситуации нужна глубокая аналитическая работа градостроителей для того, чтобы определиться с опорными элементами в композиции и ансамбле центра и довести эту работу до логической реализации. Ведь прежде чем разрабатывать проект центра, нужно проанализировать все замыслы и идеи, которые были воплощены ранее, и сделать проект восстановления ценных элементов исторической среды, в которой есть много прекрасного и самобытного.

BUILD Review № 1–2 2008
(Издательство Бизнес Тема)