На сегодняшний день на украинском рынке управления недвижимостью (далее – УН) присутствует множество игроков, но рынок этот носит исключительно закрытый характер. Это связано с тем, что традиционно управляющая компания уже «прилагается» к жилому дому: ее выбор или создание производится застройщиками еще до появления фактических владельцев квартир. Частных или независимых управленцев в жилом секторе столичной недвижимости практически нет, соответственно, нет рынка в его цивилизованном понимании

Что такое управление жилой недвижимостью?

Спрос на качественное управление жилой недвижимостью неизменно увеличивается.

С момента формирования рынка управляющих компаний при коммерческом жилье полностью исчезла практика передачи эксплуатации здания в систему муниципальных ЖЕКов и т. п. А задачей уже не самих девелоперов, а их эксплуатирующих компаний становится организация собственного прибыльного бизнеса за счет установления официальных и неофициальных тарифов на услуги. Особенно это касается временного отрезка от момента, когда появляются фактические пользователи недвижимости, и до тех пор, когда они начинают ориентироваться в ситуации. На начальном этапе эксплуатирующая компания застройщика старается собрать с жильцов максимум платежей. Например, устанавливает определенную планку стоимости услуг и изменяет ее по-своему усмотрению. Подобный прием активно используется в новостройках бизнес-класса, обитатели которых, как правило, имеют достаточно высокий уровень доходов.

Как отмечает Андрей Болдарев, директор по маркетингу компании «Архитектура и Технологии»: «Этот рынок можно поделить на две части: уже рыночный и еще не рыночный. Первая – это все новое жилье, которое не нуждается в капремонте. Его можно эксплуатировать так, чтобы не накапливался активный физический износ. Другой сегмент – это дома, где капитальный ремонт необходим. В таких домах физический износ коммуникаций, а иногда и несущих конструкций значительно превышает тот уровень, когда возможна качественная эксплуатация с оплатой по установленным тарифам».

Характерные черты управления недвижимостью как бизнеса – относительно невысокий входной барьер, стабильность дохода, легкость прогнозирования финансовых потоков. Номинальная доходность варьируется от 7 % на управлении типовым жильем до 20 % – коммерческой недвижимостью. Однако есть несколько компаний, у которых рентабельность составляет 50 %. Правда, открыто они об этом не заявляют. Но это та доходность, которая исчисляется как процент от оборота. Если же исчислять доходность на вложения – она значительно выше, так как управляющая компания работает не на своих деньгах, а на деньгах клиента.

Суть и подходы к управлению недвижимостью

На Западе существуют четыре понятия, характеризующих подходы к управлению недвижимостью: Facility Management, Property Management, Building Management и Asset Management.

Facility Management – это управление инфраструктурой здания – инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение всем, что нужно для комфорта – от закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ.

Property Management – это услуги по подбору арендаторов, работе с ними, ведению договоров, распоряжению активами компании, бухгалтерской отчетности и т. д.

Building Management – управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом, консультирование по вопросам выбора инженерных систем, разработки общей системы технической эксплуатации.

Asset Management – услуга, практически не востребованная на Украине, обозначающая управление финансовыми потоками собственника недвижимости.

Компания компании рознь

На киевском рынке жилой недвижимости полностью отсутствует практика «прозрачного» приобретения услуг управляющих компаний. В идеале выбор управляющей компании следовало бы осуществлять на основании публичной информации в справочниках, Интернете и рекламе, но ее пока нет. Другой вариант – ориентация на рекомендации жильцов, уже оценивших работу независимой управляющей компании на своем опыте. Хотя велика вероятность, что позитивная практика не будет подтверждена в случае с другим домом, и положительный опыт окажется просто случайностью. Дело в том, что каждый конкретный случай жилищного управления уникален – у современных столичных организаций нет единого отработанного подхода к разным объектам.

Возможно, будущее жилищного управления – за организациями, которые будут осуществлять свою деятельность по сетевому принципу и смогут тиражировать успешную практику на большом количестве объектов. Сейчас на столичном рынке для появления таких компаний есть все условия.

Богатство управляющей компании – ее репутация

Надо заметить, что большинством новостроек управляют эксплуатирующие компании застройщиков, преследующие свои цели. В данной ситуации главная задача девелопера – защита собственных интересов при сдаче дома и на протяжении срока действия гарантийных обязательств. Коммерческие управляющие компании, которым передаются функции по эксплуатации дома, почти всегда являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к застройщику. Однако компании, вышедшие на рынок исключительно со своими площадями, могут при достаточном опыте практической деятельности обслуживать не только свои, но и посторонние объекты. Разумеется, удобнее и выгоднее для застройщика, когда дочерняя компания работает исключительно с материнской. Конечно, в случае каких-либо просчетов подконтрольная эксплуатационная компания сможет прикрыть девелопера, но в условиях отсутствия конкуренции на рынке эксплуатации жилой недвижимости эксплуатирующей компании, дабы получать крупные и выгодные заказы, будет максимально удобно аффилироваться с каким-либо клиентом, а сделать это логичнее всего через оформление именно дочерней структуры.

Чтобы компания входила в разряд доходных, она должна обслуживать как можно большее количество объектов. Тогда эту деятельность можно будет рассматривать не как дополнительный сервис, а как самостоятельное направление. Такой процент прибыли нормален для масштабных управляющих компаний застройщиков. Деятельность мелких не профессиональных фирм скорее похожа на индивидуальное предпринимательство. Понятно, что ответственность таких независимых управленцев минимальна, как в случае с управляющими компаниями-застройщиками. Эти компании не обладают собственным оборотным капиталом и необходимыми для эффективной деятельности основными средствами. Продолжительность жизни таких организаций во многом определяется динамикой их отношений с жильцами 2–3 обслуживаемых ими домов.

Любой конфликт между жильцами и подобной управляющей компанией приводит к фактическому прекращению ее существования. Работавшие в ней специалисты переходят на работу по найму – до момента возникновения благоприятных условий для возобновления предпринимательской деятельности, но уже под другим названием. Подобная деятельность представляет собой стабильный небольшой бизнес, особенно если учитывать, что управляющие компании в большинстве случаев работают с новостройками. Инженерные коммуникации в новых домах как минимум 10–15 лет не требуют серьезного ремонта.

Владельцы квартир вправе самостоятельно заключать договор с управляющей компанией, которую сами же могут выбрать, самостоятельно также можно избрать способ управления, который оговаривается в документах. Но как уже указывалось выше, чаще всего управляющие компании создаются самими застройщиками, и, как правило, выбора у жильцов не остается – за них уже все решено, остается только принять компанию.

Перспектива – увеличение доходности

В отличие от коммерческого сектора управление жилой недвижимостью – дело не менее, а то и более хлопотное. Если говорить о доходности подобного бизнеса, то ставка за управленческие услуги в жилом секторе гораздо ниже расценок, установившихся в коммерческом. Помимо всего прочего, работа в этом виде бизнеса усложняется некоторыми особенностями.

Так, например, в отличие от офисных помещений, где люди присутствуют строго определенное время, в жилом доме человек находится практически постоянно, что осложняет эксплуатацию здания и повышает возможность возникновения аварийных ситуаций. Соответственно, риски в работе управляющей компании увеличиваются, так как она несет своего рода ответственность за самих жильцов и их жизни. Что касается собственников, то здесь речь идет не об одном или нескольких, а о сотнях собственников, сосредоточенных на одном объекте. Зачастую компании применяют основы статистики для оценки и минимизации рисков, и, конечно, процент недобросовестных жильцов закладывается в ежемесячную ставку. Техническое состояние домов не всегда находится на должном уровне, подобного, конечно, нельзя сказать об элитной недвижимости, однако это не подразумевает того, что ее эксплуатация будет проходить проще. Совершенно ясно, что когда в доме проживает не более 50 человек, то приходится учитывать пожелания и недовольства каждого из них в отдельности, а это отнюдь не уменьшает долю риска. Однако, владельцы элитных квартир заинтересованы в профессиональной эксплуатации своего дома и прилегающей территории.

BUILD Review № 1–2 2008
(Издательство Бизнес Тема)