В последнее время вопрос реконструкции старого жилого фонда только увеличивает свою актуальность. Все дело в том, что в течение срока эксплуатации жилых домов, а это приблизительно 125–150 лет, они должны несколько раз становиться на капитальный ремонт, то есть в здании должна проводиться замена всех коммуникаций, тепловых сетей и оборудования. Однако дома первых массовых серий на капитальный ремонт никогда не становились, и сейчас наступило время, когда делать это уже поздно

Зачем нужна реконструкция?

Свободных территорий под застройку в Киеве остается все меньше и меньше, в то время как на месте домов устарелого жилого фонда могли бы вырасти целые кварталы и районы, готовые вместить вдвое, втрое больше киевлян и гостей столицы.

По словам Министра жилищно-коммунального хозяйства Алексея Кучеренко, в Украине насчитывается примерно 75 млн кв. м ветхого жилья, из них в Киеве – 9 млн кв. м. В столице более 4600 домов постройки 50–80 гг. прошлого века, на них приходится около 40 % жилья. Такие дома разбросаны практически по всему городу и стоимость жилья в них очень сильно зависит от месторасположения здания. Чем лучше район, тем, естественно, дороже.

О необходимости реконструкции таких жилых районов начали говорить еще пару лет назад. В 2005 г. правительство Тимошенко задекларировало программу реконструкции устаревшего жилого фонда. Соответствующий законопроект был предложен Верховной Раде. Он содержал нормы о предоставлении жильцам реконструированных квартир жилья в 1,5 раза большей площади. Однако отселять их допускалось в принудительном порядке, если большинство жильцов дома были согласны на отселение. Именно эта норма и стала препятствием для утверждения законопроекта ВР.

«22 декабря 2006 года Верховной Радой Украины был принят соответствующий Закон, а именно «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», который вступил в силу 16 января 2007 года. В соответствии со статьей 1 Закона, устаревшим жилым фондом является совокупность объектов жилья до пяти этажей, кроме усадебной застройки, которые по техническому состоянию не отвечают современным нормативным требованиям безопасного и комфортного проживания, предельный срок эксплуатации которых истек, или износ основных конструктивных элементов которых составляет не менее 60 %», – отмечает Артем Атепалихин, старший партнер юридической фирмы «ЛексСтар». В указанном документе задекларированы организационные и правовые основы реконструкции жилого фонда; полномочия и обязанности органов местного самоуправления и инвесторов-застройщиков; порядок компенсации собственникам недвижимого имущества, а также другие вопросы. «Одним из новшеств являлась норма, по которой можно будет выселять людей из центра на окраины, используя землю для строительства новых элитных домов и получения сверхприбыли. Такими объектами станут 10 кварталов в Киеве, которые планируют реконструировать столичные власти уже в ближайшее время. Суммы инвестиций в среднем колеблются в районе $100–150 млн», – отмечает юрист. – «Но, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 12 вышеназванного Закона, реализация инвестиционных проектов комплексной реконструкции осуществляется только при «условии полного и предварительного возмещения потерь собственникам жилых помещений путем предоставления по их согласию другого жилья или денежной компенсации. При этом новое жилье должно предоставляться в пределах территории комплексной реконструкции и должно быть не меньше старого по площади. В случае если инвестор не может предложить жилье в пределах района, он обязан бесплатно предоставить жилье в другом районе, но по площади большей на 50 %. Также застройщик должен обеспечить жильцам сносимого/реконструируемого дома транспорт и грузчиков для перевоза имущества, либо компенсировать им расходы на эти цели».

Новый Закон сделал реконструкцию менее привлекательной для инвесторов. Так, в принятой версии отселение жильцов должно производиться только при их согласии, при предварительном предоставлении им другого жилья, равноценного по площади и количеству комнат, в пределах квартала (микрорайона) комплексной реконструкции.

Столичная ситуация

На данный момент в городе на «хрущевки» приходится около 15 % столичного жилого фонда, 80 % таких зданий расположены возле метро. Согласно Генеральному плану развития столицы, эти дома подлежат реконструкции или сносу. Но, осуществлению программы реконструкции пятиэтажек препятствуют нерешенные правовые вопросы. Нет закона об отселении людей.

Также не были определены финансовые механизмы реализации программы, а также структуры, которые будут задействованы при ее осуществлении. Изначально предполагалось, что столичные строительные компании возьмут на себя основное бремя выполнения двух задач: строительство современного жилья на свободных площадках, и модернизацию «хрущевок». Но нежелание киевских строителей вкладывать свои средства в реконструкцию можно понять: сооружать новое жилье выгоднее, чем заниматься реставрацией жилых строений 50–60-х гг.

Тем более, финансовая отдача от модернизации районов, застроенных «хрущевками», наступит через 10–20 лет. Стоит ли рисковать, если местная власть не спешит с оказанием финансовой поддержки. Столичным строителям придется решать эту проблему возможно, через 5–7 лет, когда дефицит свободных площадок подтолкнет их к этому. А ведь реконструкция, частичный снос, строительство надстроек и пристроек в домах, сооружение центров общего пользования выгодно городу. Территория, которую занимают сегодня «хрущевки», находится недалеко от доступных зон, где развиты транспортная и социальная инфраструктура, коммуникации, поэтому не нужно вкладывать дополнительные финансовые средства в эту застройку.

Плановые действия

По новому Генеральному плану развития столицы, жилой фонд должен увеличиться в 1,5 раза, то есть достигнуть 75 млн. кв. м (сегодня средняя норма жилой площади на 1 человека – 18 кв. м, а через несколько лет предполагается довести до 27 кв. м) при численности населения в Киеве 2,6 млн человек. Изменились также и нормы строительства. Если в домах 60–70-х годов прошлого века допускалась кухня в 4,5 «квадратов», то сейчас минимум семь метров. Гостиные не могут быть меньше 15 кв. м, хотя в «хрущевках» – 10–11 кв. м. К тому же под жилыми домами будут строить паркинги, а на первых этажах – магазины. Все эти удобства достанутся жильцам в приятную нагрузку, в то время как инвестор получит лишние метры для продажи.

По плану для реконструкции жилья в 12 городах Украины определены 75 жилых микрорайонов общей площадью свыше 5 млн кв. м. По словам Министра регионального развития и строительства Василия Куйбиды, на сегодня уже готовы изменения в Закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда». В случае принятия Верховной Радой всех необходимых изменений в законодательство, такую реконструкцию можно начать уже в текущем году. Г-н Куйбида называет три возможных варианта проведения реконструкции жилья: первый состоит в восстановлении старых домов, второй – в снесении старого дома и сооружении на его месте нового, третий – в снесении целого микрорайона с дальнейшим проведением на этой территории новых коммуникационных сетей, сооружением новых домов и соответствующей инфраструктуры. По словам г-на Куйбиды, третий вариант является наиболее экономным и рациональным.

Опыт восстановления старых домов Киев имеет. Только в столице, говорят профессионалы, общежитий, со временем реконструированных в полноценные жилые дома, можно насчитать более двух десятков. Основным аргументом в пользу перестроенного жилья является относительная дешевизна квадратного метра площади. Хотя возможности реконструкции весьма ограниченны. Так, если первоначальная площадь квартиры – 45 м, то за счет пристроек ее можно увеличить максимум на 10–12 м. По словам специалистов, идет ориентир на потенциального покупателя такой квартиры – скорее всего, это будет человек среднего достатка. Также следует учесть, что если дом простоял 40 лет, его ресурс уменьшился как минимум на 30 % и полностью восстановить его сложно. Хотя, в принципе, при пристойном финансировании здание можно реконструировать так, что оно будет не менее надежным, чем новое, и прослужит еще 75–100 лет. Специалисты отмечают, что главными заказчиками перестроек выступают в основном районные и городские власти.

Что касается варианта снесения микрорайонов, то киевский градсовет не так давно рассматривал проект реконструкции микрорайона, ограниченного улицами Березневой, Каунасской, проспектом Воссоединения и Харьковским шоссе. Там собираются снести 38 пятиэтажных «хрущевок» и построить вместо них 12 шестнадцатиэтажных зданий. В итоге инвестору «чистыми» достанется 200 тыс. «квадратов» жилья и еще 80 тыс. под офисы и магазины. Правда, на скорый снос и строительство новых домов рассчитывать не стоит. Крупной проблемой остается реконструкция инфраструктуры. Ведь население кварталов увеличится в несколько раз, а электросети, водопровод и канализация рассчитаны на пятиэтажки 70-х годов.

Плановые проблемы – как их решить?

Но, увы, это не единственная и даже не основная проблема, с которой придется столкнуться инвесторам и застройщикам при реконструкции микрорайонов.

Первая из них – отселение жителей. Данный процесс не регулируется законодательными нормами, особенно относительно определения стоимости жилья и выплаты компенсаций. Поэтому и является наиболее благоприятной почвой для коррупционных схем, если не будет прописан четко, вплоть до контролирующих органов.

Закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» в смысле переселения жильцов дает повод для волнений, так как в нем не прописаны многие аспекты процесса реконструкции.

Вторая, но от этого не менее важная проблема – коэффициент увеличения жилплощади. На данный момент он составляет от 1,2 до 1,47 пунктов. Но однокомнатные квартиры с площадью на 20 % больше «хрущевки» сейчас практически не строят. Квартиры стали более просторными, а процесс перерасчета стоимости для переселенцев законодательно не отрегулирован.

И третья – вопрос о нормах сноса и реконструкции. Законом запрещено отселять людей во временное жилье. По всем правилам, необходимо сначала построить один дом, в который будут переселены жители первой «хрущевки». Только после этого будет произведен снос первой «хрущевки». И так весь район. Но вопрос о земле для первого дома является довольно сложным.

Инвесторы «крутят носом»

О намерениях реконструировать «хрущевки» уже в этом году говорят много, но делают мало. И вполне вероятно, что ситуация не сдвинется с места еще как минимум пару лет.

Как утверждают эксперты рынка недвижимости, вряд ли строители начнут возводить дома для отселения людей из подлежащих реконструкции/сносу зданий. Причин несколько – сложности с землеотводом, ограниченное количество земельных участков в микрорайонах и так далее. Но самая главная причина – финансовая непривлекательность. Не секрет, что инвестор всегда заинтересован в получении максимальной прибыли. И сегодня гораздо выгоднее построить и продать новую квартиру, которая на этапе строительства стоит порядка $1600–2000 за кв. м, чем отдать задаром, пусть и получив взамен земельный участок, который еще надо освободить от старого строения. И, согласно Закону Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда», за свой счет избавиться от строительного мусора.

Но почему же застройщики и инвесторы предлагают городским властям один за другим проекты комплексной реконструкции кварталов? Многие эксперты объясняют это не целью улучшения условий жилья граждан столицы, а зачастую получением посреди квартала, находящегося в центре города, участка для строительства «стартового» дома. Но не ради переселения в него жильцов из соседних «хрущевок», а для продажи возведенного жилья на свободном рынке.

Реконструкция исторических наследий

Не менее резонансной темой в СМИ является и проблема реконструкции исторических памятников. «Вопрос реконструкции исторических зданий очень сложный и скользкий. И хотя реконструкция на первый взгляд идет полным ходом, многие исторические здания в Киеве находятся в плачевном состоянии. Иногда это отдельные дома, а иногда – целые улицы, например, Андреевский Спуск, Боричев Ток, Ярославов Вал и другие. Государство не всегда в состоянии выделить необходимые финансовые средства на реконструкцию того или иного здания, однако не может позволить делать это инвесторам, так как подобные здания «защищены» законами о культурном или археологическом наследии. Некоторые архитекторы говорят о том, что инвесторы предлагают бездарные проекты, в погоне за дополнительными «квадратами» нарушают все нормы и портят городской ландшафт. Не все проекты удачные, так как некоторые инвесторы преследуют коммерческие цели, вкладывая средства в реконструкцию того или иного объекта. Но с другой стороны, не все одинаковые. Помимо коммерческой заинтересованности для нас важно, не разрушая исторического наследия, обновить сердце города. Кроме того, Градсовет утверждает далеко не все проекты, а только те, которые отвечают определенным стандартам и требованиям», – рассказывает Оксана Елманова, генеральный директор Группы компаний FIM.

С экспертом согласен и директор компании «Интур», Кирилл Левицкий: «Реконструкция столичных зданий, представляющих историческую ценность – это очень сложный и важный вопрос. Очевидным есть то, что многие здания, которые пока еще радуют глаз киевлян и туристов, нуждаются в реконструкции, но после попадения в руки инвесторам их дальнейшую судьбу сложно прогнозировать наверняка. Период жесткого влияния стран с рыночной экономикой, когда сложные и огромные архитектурные формы были для украинцев в диковинку, уже прошел, и сейчас важнейшим вопросом остается сохранение нашего исконного культурного и архитектурного наследия. То что, к примеру, ЮНЕСКО берет под свою эгиду некоторые объекты, которые несут определенную ценность не только для Украины, но и для всего мира является предельным сигналом именно для украинских инвесторов и застройщиков. К самой реконструкции строительные компании прибегают очень редко. Для них предпочтительнее построить новое современное здание, да и с финансовой точки зрения – это выгодней. Поэтому вопрос реконструкции исторических зданий стоит очень остро и городские власти должны лоббировать интересы в первую очередь украинцев и будущих поколений, ну и, конечно, же поощрять инвесторов и строительные компании в таких социально-коммерческих проектах».

В столице порядка четырех тысяч памятников архитектуры, большая часть из которых – жилые дома. Если дом находится в центре и построен до 1939 г., ремонт и реконструкцию, а также любые преобразования надо согласовывать с управлением архитектуры и градостроительства и управлением по охране культурного наследия. По существующему законодательству, любые ремонтные работы в домах, которые охраняет государство, связаны с множеством ограничений. Нельзя нарушать целостность памятника или ансамбля, создавать угрозу его повреждения, разрушения или уничтожения. Даже кондиционер на историческом фасаде нарушает целостность экстерьера. Так что жить в таком доме хоть и престижно, но хлопотно. А стоит такая квартира на 10–15 % дороже, чем в обычном доме. Делать ремонт в таком доме может только строительная компания, имеющая специальную лицензию. Для этого в ее штате должны быть специалисты по реставрационным работам.

Реконструкция зданий в центре города – головная боль для девелоперов. Необходимость сохранения внешнего облика здания, установка дополнительных инженерных систем, близость соседних зданий, которые не должны быть повреждены из-за реконструкции, и множество других сложностей зачастую приводят к тому, что реконструкция объекта оказывается не дешевле строительства нового здания. Но, невзирая на все эти сложности, расположение в центре города и статус памятника архитектуры для некоторых видов недвижимости (высокого класса бизнес-центров, гостиниц, элитного жилья) являются приоритетными. Если у здания существует история, сложившийся уникальный образ, то оно может представлять интерес для реконструкции. Такие проекты являются важным показателем качества работы компании-девелопера или инвестора и составляют предмет ее особой гордости.

Чаще всего здания реконструируются в представительские административные и офисные здания, в том числе, бизнес-центры. Офис в центре города необходим для компаний, особенностью бизнеса которых является создание престижного имиджа, и для которых важна хорошая транспортная доступность.

Но, как известно, медаль имеет две стороны. И, например, центральное месторасположение не только благотворно влияет на имидж компании, но и означает стесненность строительных площадок затрудненное движение строительного транспорта днем, недостаточное количество информации для геодезического анализа. Как отмечает г-жа Елманова: «Главные проблемы возникают при оформлении разрешительной документации. Не менее важной оказывается проблема расселения жильцов из объекта, который нужно реконструировать, с которой мы столкнулись на собственном опыте, работая над проектом реконструкции по улице Боричев Ток. Ни в одном законе и нормативном документе не предусмотрена возможность расселения людей из частной собственности. Необходим четкий механизм расселения, который требует внесения изменений в Гражданский кодекс, Конституцию и иные законодательные акты. Механизм расселения через кондоминиумы 25/75 (где 25 % жильцов не согласны с выселением, а 75 % согласны) достаточно сложен и забирает много времени. Это отражается на сроках реализации, стоимости проекта и бьет по карману инвестора. Проблемой могут стать жители соседних домов, организовывающие акции протеста, что приводит к определенным рискам. Поэтому стоит заранее получить одобрение у «соседей».

Отдельная проблема – устаревшие системы коммуникаций. Поэтому ограничиться ремонтом систем внутри здания и оставить без внимания износ внешних коммуникаций не получиться. Также необходимо провести работы по гидроизоляции подвальных помещений.

Величественный внешний вид также может сыграть злую шутку с новыми хозяевами. Нередко под реконструкцией заказчик подразумевает и корректировку облика здания. Поэтому процесс восстановления исторического памятника может превратиться в отдельное строительство, чем-то напоминающее былое сооружение. Кроме того, по стоимости реконструкция в несколько раз превышает новое возведение объекта. Поэтому практически всю реконструируемую недвижимость жилого типа в столице можно отнести к элитному классу. В некоторых объектах стоимость квадратного метра даже превышает стоимость жилья в элитных новостройках. Что касается спроса, то он незначительный, в основном на такой вид жилья обращают свое внимание люди, которые непременно хотят жить в историческом центре города. Отсюда и невысокие темпы реконструкции домов в старой части Киева, усложняющиеся к тому же проблемами с выделением домов под реконструкцию. «Для зарубежных инвесторов преградой являются непонятные и непростые условия получения всех необходимых разрешений и сложности с приобретением объектов недвижимости, которые могли бы быть отреставрированы. Пугают западных инвесторов и украинские реалии в виде существующего уровня коррупции», – подытожила Галина Мартынюк, менеджер по продажам и маркетингу сети сервисных апартаментов Senator Apartments.

BUILD Review № 4 2008
(Издательство Бизнес Тема)