Сегодня на украинском рынке присутствует достаточно много лицензированных оценщиков, однако, как правило, заказчик сталкивается с проблемой выбора специалиста, результатам работы которого будет доверять

Основной составляющей любой сделки является цена актива, выступающего в качестве объекта купли-продажи. При этом по сравнению с другими отраслями экономики в сфере коммерческой недвижимости оценка носит достаточно специфический характер, что связано со значительными объемами оцениваемых активов, усложненностью механизма ценообразования и, соответственно, процедурами и методиками оценки, а также широким спектром управленческих решений, основанных на использовании результатов оценки. Все это в итоге определяет достаточно высокие требования к оценщикам, от профессионализма которых в значительной степени зависит эффективность и надежность ведения бизнеса в сфере коммерческой недвижимости. По словам Ильи Величко, специалиста одтела продаж компании «Украинская Торговая Гильдия», доходность объекта определяется совокупностью нескольких факторов. Основными являются: концепция и формат; месторасположение и конкурентная среда; арендаторы и арендные ставки; технические параметры (площадь, паркинг, транспортная доступность, возможность увеличения и др.).

Доходность объекта рассчитывается на всех этапах его воплощения в реальность – от выбора земельного участка и до 2–3-х лет его функционирования.

Как утвеждает г-н Величко, в секторе коммерческой недвижимости доходность проекта – основной фактор, который не может быть взят «теоретически». Любая из компаний, занимающаяся коммерческой недвижимостью, в первую очередь смотрит на то, сколько и как можно заработать сейчас, через год, через двадцать лет и т. д.

«На данный момент мы можем сказать, что для действующего бизнеса в Киеве нормальная ставка доходности действующего проекта составляет 8–10 %, а для Украины – 10–13 %. Однако в ближайшие годы она будет опускаться, и лет через 5–10 мы придем к европейским ставкам 4–5 %» – отмечает г-н Величко.

В целом, по словам экспертов, рыночная стоимость коммерческой недвижимости зависит от двух основных параметров: чистого операционного дохода, который получается после вычетания из потенциального валового дохода потерь от незанятости площадей и операционных расходов; риска недополучения этого дохода в течение прогнозного периода владения. Уровень этого риска выражается в ставке дисконтирования или общей норме отдачи, которая определяется как риск инвестиций в альтернативные проекты.

Оценка гостиничной недвижимости

Процесс оценки гостиниц достаточно сложен, поскольку требует учета всевозможных ценообразующих факторов: объект рассматривается и как недвижимость, и как бизнес в определенный период времени.

Еще несколько лет назад украинский рынок гостиничной недвижимости был достаточно инертным на фоне другой динамично развивающейся коммерческой недвижимости. Очевидно, что увеличение капитала инвестиционных компаний и интегрирование страны в европейское и мировое сообщество не может не вызвать активного интереса инвесторов и международных гостиничных операторов.

Стоимость действующей гостиницы в рамках имущественного (затратного) подхода учитывает, как правило, все активы, в том числе нематериальные, связанные с брендом гостиницы, за исключением стоимости всех обязательств (долгов).

Оценка гостиниц имеет свою специфику. В первую очередь это оценка недвижимости, ассоциированной с бизнесом. Оценивается гостиница как бизнес в зависимости от ее финансовых показателей. Тем не менее, как объект недвижимости она также обладает стоимостью, но альтернативный арендный доход обычно дает гораздо более низкие оценки.

Инвестиции в гостиничную недвижимость характеризуются более длительным сроком окупаемости по сравнению с вложениями в другие виды коммерческой недвижимости. Основное отличие гостиниц от других видов недвижимости – планировка здания. Здание, построенное под гостиницу, невозможно использовать не по назначению, например под офис или склад, поскольку каждый тип недвижимости имеет свою специфику.

Гостиницы – это классический объект так называемой «доходной» недвижимости, который является основным средством предприятия, непосредственно генерирующим его доход.

Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где эксплуатация объекта очень тесно переплетается с самой собственностью. Доходы от ресторанов, баров, кафе, услуг телефонной связи, прачечной, услуг по организации конференций, доходы от бизнес-центра, фитнес-центра и от сдачи в аренду торговых помещений могут составлять до 30 % от общих доходов. Одним словом, хоть гостиницы относятся к объектам недвижимости, способность приносить доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество предоставляемых услуг и наличие дополнительного сервиса.

Рост стоимости и капитализации гостиничного бизнеса очень высокий, то есть за 8–10 месяцев гостиница может вырасти в цене в два-три раза.

Кто оценивает?

Многие компании, предоставляющие услуги в сфере коммерческой недвижимости (как правило, консалтинговые) также занимаются оценочной и юридической деятельностью. Поскольку одним из важных моментов в оценке недвижимости является юридическая экспертиза, то сочетание этих видов деятельности позитивно отражается на качестве предлагаемых услуг.

В Украине есть достаточное количество квалифицированных оценщиков, имеющих нужный уровень знаний и практики оценки. К выбору оценщика нужно подходить внимательно потому, что в Украине пока не страхуют профессиональную ответственность экспертов по оценке. Для того, чтобы не ошибиться в выборе независимого оценщика и тем самым застраховать себя от убытков из-за некачественной и/или необъективной оценки, лучше всего обращаться в крупные фирмы, зарекомендовавшие себя на рынке, имеющие опыт работы не менее 7–10 лет, входящие в такие саморегулирующие организации как Украинское общество оценщиков, Союз оценщиков земли, Лига оценщиков земли, которые в основном гарантируют качество работы своих членов.

При этом не обязательно привлекать иностранных субъектов оценочной деятельности, поскольку украинские оценщики, кроме общепринятых международных стандартов и правил, придерживаются отечественного законодательства, и лучше ознакомлены с особенностями региона, в связи с чем им проще и доступнее производить анализ процесса ценообразования того или иного вида имущества и постоянный мониторинг рыночных предпочтений.

На украинском рынке уже есть компании, которые смогут квалифицированно оценить коммерческую недвижимость. Например, такие компании как Castle Development, Solomon Group, а также Colliers International, DTZ, «Украинская Торговая Гильдия».

Почем оценка?

По словам экспертов компании DTZ, стоимость оценки зависит от того, насколько сложной является сама процедура, от сложности объекта, а, соответственно, – от времени и количества специалистов, вовлеченных в работу. Итоговая стоимость определяется на основе почасовых ставок работы оценщиков. Эксперты солидарны во мнении, что прямая привязка стоимости услуг по оценке к стоимости самого объекта оценки отсутствует. Однако, на практике такая зависимость все же существует, так как более дорогой объект, как правило, предполагает больший объем работ по оценке. Именно поэтому профессионализм оценщика является одним из ключевых конкурентных преимуществ на рынке оценочных услуг.

Отчет о проделанной работе

Отчет об оценке недвижимости должен быть выполнен в соответствии с действующим законодательством. Согласно международным стандартам, нашедшим свое отражение в законодательстве многих стран мира, в том числе и в Украине, отчет об оценке обязательно составляется в письменной форме. Он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые стандарты, цели и задачи ее проведения. В случае, если при проведении оценки определяется не рыночная, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения его рыночной стоимости. Согласно украинским стандартам оценки, рецензирование предполагает экспертный анализ эффективности методов и процедур оценки, использованных оценщиком, а также реальности сделанных им допущений. Если же заказчика интересует мнение рецензента относительно итоговой величины оценки объекта недвижимости, то необходимо проведение дополнительной оценки с полным спектром исследований, подготовкой полного отчета и соответствующей оплатой.

BUILD Review № 5 2008
(Издательство Бизнес Тема)