В течение последних нескольких лет на строительном рынке наблюдается небывалый ажиотаж в инвестирование строительной техники. Свои средства на покупку дорогостоящего оборудования выделяли в основном компании, занимающиеся строительством «под ключ». Такая ситуация была вызвана большим количеством поступающих заказов, а также ужесточением требований инвесторов к срокам работ и качеству их выполнения. Немаловажную роль сыграло и значительное увеличение прямых инвестиций в сектор коммерческой недвижимости, доходность которой достигает до 50 % годовых

На украинском рынке количество компаний с предложениями по строительству «под ключ» неуклонно растет. Связано это в первую очередь со строительным бумом в секторе коммерческой недвижимости. Так, суммарная площадь качественных торговых центров и офисов, сданных в эксплуатацию в 2007 году, оценивается экспертами в 250–350 тыс. кв. м. Если учитывать заявки девелоперов, в 2008–2009 гг. в Украине будет строиться как минимум втрое больше: от 1 до 1,3–1,5 млн кв. м ежегодно. Но, многие эксперты, приводя такие цифры, указывают на одну очень важную тенденцию – в нашей стране на сегодняшний день существует дефицит профессиональных генподрядчиков, компаний, способных построить объект «под ключ».

При нынешнем дефиците строителей троекратное увеличение объемов означает неизбежный рост стоимости работ. Правда, некоторые застройщики считают, что вслед за западными инвесторами в Украину придут и иностранные строители, готовые работать за меньший по сравнению с украинскими генподрядчиками процент.

По данным операторов, только в Киевской области количество предприятий, готовых взяться за строительство «под ключ», превышает 2 тыс. Но на деле компаний полного цикла строительства не больше десяти. Уже сейчас спрос на высококачественные генподрядные услуги превышает предложение не менее чем на 30 %.

All inclusive

Если проводить сравнительный анализ предложений по строительству «под ключ», то можно сделать вывод, что такое строительство включает перечень определенных работ, причем у различных компаний этот список может существенно отличаться.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному заказчику выполнение работ исключительно по строительству желаемого объекта, при этом опуская такой важный этап, как выделение земельного участка и проектирование.

Однако представители крупных строительных организаций утверждают, что строительство «под ключ» должно включать целый комплекс обязательных работ: решение вопросов по выделению земельного участка, проектно-изыскательские, строительно-монтажные работы, также работы по обустройству территории, и в итоге процесс сдачи объекта в эксплуатацию и продажу.

В принципе варьирование перечня обязательных работ возможно, однако допускаются лишь незначительные отклонения от заданного курса.

Необходимо отметить, что строительство «под ключ» сопряжено с определенными трудностями как для заказчика, так и для застройщика. Первая и основная проблема, с которой сталкивается практически каждый участник данного процесса, – это стоимостные колебания.

Зачастую, строительные организации, предлагая строительство «под ключ», намеренно занижают контрактную цену. Невысокая цена строительства возможна лишь при условии применения материалов и конструкций низкого качества.

Избежать недоразумений при определении стоимости строительства возможно. Для этого необходимо выполнить следующие проектно-изыскательские и расчетные мероприятия:

• выбор места под застройку, проведение геологических изысканий грунтов;

• расчет конструкции фундаментов на основании геологических изысканий;

• выработка объемно-планировочного решения на уровне эскизного проекта;

• составление общестроительной и инженерной проектной документации;

• выбор столярных изделий, разработка интерьерных решений;

• подбор отделочных материалов, сантехнических, кухонных приборов, мебели;

• проектирование ландшафтных работ, подбор конструкции ограждения и т. д.

Все участники процесса строительства «под ключ» на пути реализации проекта сталкиваются с различного рода трудностями. В теории подобные проблемы решаемы, однако на практике все оказывается гораздо сложнее, ведь кроме непосредственных участников строительства: инвестора, заказчика, застройщика, существуют и косвенные – согласовательные инстанции, производители стройматериалов, жители соседних домов и т. д. Поэтому важной составляющей в успехе реализуемого объекта является отлаженный механизм работы, система, в которой каждый специалист делает свое дело. Чтобы качественно и быстро реализовать проект, необходимы специализация и разделение труда. Но для соблюдения таких принципов нужен большой штат людей, парк спецтехники, то есть все то, что могут позволить себе только крупные компании. Однако таких на рынке не более 5 %. Отсюда и дефицит качественных услуг.

Количественный не значит качественный

Под конец девяностых на украинском рынке появились генподрядные компании, полностью владеющие самым современным техническим и технологическим «вооружением». Ряд из них – очень компетентные организации, которые успешно участвуют и побеждают в международных тендерах в Киеве и регионах, а также за границей, имеют хорошую базу основных фондов, а некоторые и самостоятельное производство строительных материалов, что всегда помогает оптимизировать колебания сметной стоимости при строительстве «под ключ».

Но, с другой стороны, наличие хорошей техники еще не является гарантией качества работы стройкомпании. Все большее значение для строительных компаний Украины приобретает кадровый вопрос. Особенно остро ощущается нехватка квалифицированных инженеров, имеющих опыт работы с современными технологиями строительства, опыт управления крупными строительными проектами. Именно наличие серьезной инженерной группы на сегодня является одним из решающих факторов при выборе подрядчика, причем, как у западных, так и отечественных заказчиков.

Следует отметить, что большинство украинских строительных компаний еще не способны похвастаться такими достижениями.

Многие компании позиционируют себя как генподрядные структуры, но при этом таковыми не являются. И хотя они готовы работать за половину рыночной стоимости генподряда, опытные заказчики отказываются от подобных «партнеров».

Как правило, низкая цена означает срыв сроков, некачественную работу. В итоге проект обходится девелоперу дороже, чем стоили бы услуги застройщика с надежной репутацией.

«Совсем немного украинских компаний, которые сумели вырасти за 15 лет, создав обучающийся коллектив профессионалов. Немногие смогли, получив подряд, организовать весь цикл работ на высоком уровне, с использованием современных технологий, создавая зачастую специализированные подразделения и дочерние компании. Эта работа требует практически промышленного масштаба с такой же по величине мерой ответственности, гарантирующей последующий успех.

Многие же компании, представляя себе весь объем организационных и финансовых работ, предпочитают специализироваться и выступать в качестве субподрядчика. Совершенно не хочется умалять их ценность, тем более, что дефицит узкоспециализированных профи ощущается достаточно часто. Девелопер, в свою очередь, желая избежать рисков, также предпочтет сотрудничество с проверенной организацией, ориентированной на собственный профессиональный рост и заинтересованной в укреплении имиджа», – рассказывает Наталия Кулаковская, начальник отдела маркетинга и рекламы строительной корпорации «Альтис-Холдинг».

Конечная прибыль генподрядчика в основном зависит от размеров возводимого здания. Чем больше площадь строящегося комплекса, тем ниже удельный вес общепроизводственных затрат в расчете на один квадратный метр. Поэтому для генподрядчика интересны объекты с метражом площадью не менее 1–5 тыс. кв. м.

Рентабельность генподрядной организации составляет 5–15 %. Все зависит от себестоимости, которая в свою очередь определяется классом объекта и требованиями, предъявляемыми к нему заказчиком. Девелоперы оценивают рентабельность генподрядных организаций гораздо выше. Они утверждают, что при правильном выборе объектов, грамотной логистике и себестоимости строительства квадратного метра от $1,5 тыс., доля прибыли в выручке генподрядчика может достигать 40–60 %.

Генподрядные организации неохотно берутся за проект с комиссией меньше 12 %. К примеру, возведение среднего по площади коммерческого объекта в Киеве (офисного центра класса «В» на 5 тыс. кв. м) обходится девелоперу примерно в $5 млн. На строительстве такого здания в столице генподрядчик получает около $750 тыс. – до $150 на квадратном метре, т. е. 15 % сметной стоимости. Строительная компания полного цикла с хорошей репутацией может зарабатывать на проекте до 30 % от сметы.

При значительном преобладании спроса на генподрядные работы над предложением подрядчики часто диктуют девелоперам свои условия, что в свою очередь приводит к конфликтам. Как правило, основным камнем преткновения становится качество, сроки и финансирование строительства. Ситуация изменится только тогда, когда спрос уравновесится с предложением. Но пока предпосылок к этому нет. К крупным генподрядчикам выстроились очереди девелоперов. Большие организации с опытом берутся, как правило, за масштабные проекты.

Небольшие и средние объекты строят преимущественно непрофессионалы и полупрофессиональные игроки без матбазы, а иногда и опыта работ. Тем не менее даже такая «генподрядная» компания со штатом всего 60–100 человек, арендуя технику, способна построить за год до 20 тыс. кв. м.

Проблемы и перспективы

Как и на любом другом рынке, на рынке генподрядных услуг тоже существуют свои проблемы.

Первая, на которую указывают все эксперты, это увеличение сметной стоимости в процессе строительства. Ведь в нестабильной экономической ситуации, присущей нашей стране, невозможно зафиксировать общую сметную стоимость при возведении объекта.

Однако, кроме цены на стройматериалы, свои коррективы в смету привносят и другие факторы, сопряженные с выделением земельного участка, согласованием документации, то есть прохождением всех возможных бюрократических препятствий.

Естественно, если существует проблема, то должны быть и пути ее решения. И действительно, специалисты утверждают, что минимизировать изменения начальной стоимости в теории можно, но не всегда это получается на практике.

Необходимо отметить, что ценовые перипетии – это далеко не единственная проблема, которая стоит на пути реализации объекта недвижимости. Немало хлопот доставляют первые этапы строительства: отведение земельного участка и проектно-изыскательские работы.

Как отмечает Андрей Рыбий, директор департамента развития группы компаний «Юкон»: «Самая «болезненная» проблема – это дефицит киевских земельных ресурсов, а соответственно и их стоимость, которая нередко на порядок превышает сметы по самому строительству. Поэтому многие компании при принятии решения о реализации проекта привязываются к месту – строительство начинается не в силу рыночной целесообразности, а ввиду наличия конкретного земельного участка».

Так называемый строительный бум характерен преимущественно для крупных городов, плотность застройки которых достаточно велика. Поэтому получить желаемый участок не так уж просто, причем не всегда причина этому – нехватка свободных территорий. Согласование проекта с градостроительными структурами – отдельная история, которая порой превращается в бесконечную.

Выводы напрашиваются сами собой: для оптимизации строительства «под ключ» необходимо гармоничное взаимодействие всех сторон процесса,  нужны определенные коррективы в законодательной базе. К тому же залогом успеха предприятия является работа профессионалов: данный род деятельности, как, впрочем, и любой другой, исключает участие дилетантов, поскольку один непрофессионал может свести на нет все усилия команды высококлассных специалистов.

BUILD Review № 6—7 2008
(Издательство Бизнес Тема)