Внедрение в жизнь налога на продаваемую недвижимость по (уже в который раз) новым правилам с 1 января 2007 года многие специалисты считают нормальным шагом. Да и схема его взимания представляется им довольно демократичной. ФГИ даже уверен, что от этого продолжения благих начинаний сумеет собирать до 10 млрд. грн. в год. Тем не менее, многие моменты взимания налога неясны, а нотариусов, как и ранее, сделали козлами отпущения.

По сути, сразу же после Нового года и на момент написания материала (до 16 января) рынок недвижимости в Украине находился в замороженном состоянии. Это вполне понятно, ведь с 1 января 2007 года в Украине вступили в действие новые правила уплаты налога дохода физических лиц при продаже квартир.

И налог, и цемент

Некоторые эксперты связывают за-тишье на рынке также с тем, что перед самыми новогодними праздниками произошло 20-процентное повышение цен на цемент, что, естественно, вызвало у компаний-застройщиков желание повременить с выставлением квартир на продажу. «Уж лучше как следует прикинуть свои убытки и хорошо подумать над новой ценой, чем продавать в этот период квартиры», – так сказал анонимный специалист одной из компаний строительного рынка.

Другой анонимный источник, но уже в столичном совете депутатов, сообщил: «Столичные строители специально выжидают, чтобы еще больше подогреть рынок. Скорее всего, предложение восстановится весной».

Число сделок на вторичном рынке после Нового года также стремительно уменьшилось. Сейчас договоры купли-продажи практически не заключаются, и такая ситуация продлится не менее месяца, считает исполнительный директор столичного агентства недвижимости «Планета Оболонь» Алексей Котенко. По его словам, причина остановки рынка заключается в отсутствии на данный момент механизма оценки недвижимого имущества, с помощью которого мог бы определяться процент отчислений налога с доходов физлиц. «Мы надеемся, что этот закон будет отменен или, по крайней мере, изменен», – сказал один из риэлторов агентства недвижимости «Благовест».

Ожидание моратория или поправок

В разговоре с корреспондентом BUILD Review руководитель отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании «Киев Житло-Инвест» Владимир Германов отметил, что, в принципе, новые положения не касаются рынка первичного жилья. «Тем не менее, эти положения написаны достаточно грамотно, намного лучше, чем, например это было два года назад, когда подобный налог уже вводили. Хотя некоторые положения этих правил не выписаны четко и требуют особых дополнений и разъяснений», – добавил эксперт.

Тем не менее, риэлторы и владельцы квартир ждут введения моратория на закон, согласно которому был внедрен в жизнь этот налог. Фактически, по мнению преобладающего большинства экспертов, на владельца продаваемой квартиры накладывается двойной налог.

Самые демократичные вы наши, налоги…

Ставки налогообложения доходов физлиц со сделок с недвижимостью, действующие до 1 января 2005 года, предполагали уплату 1% от дохода от продажи недвижимости, если площадь не превышала 100 м2. Если площадь недвижимости составляла более 100 м2 или владелец квартиры или дома продавал имущество более одного раза в год, налог, соответственно, составлял 5% от дохода.

Такие налоги обеспечивали интересы граждан, продающих квартиры небольших площадей не более одного раза в год. Ставки налогообложения, которые должны были действовать с 1 января 2005 по 1 января 2007 года, отличались сложной системой определения налогов на доходы и значительно увеличивали суммы налоговых отчислений граждан. Поэтому в марте 2005 года Верховная Рада внесла в бюджет Украины изменения, которые приостановили действие статьи 11 Закона Украины «О налоге на доходы физических лиц». Фактически же такие налоги действовали только в первом квартале 2005 года.

Новые налоги, по мнению некоторых специалистов, являются самыми демократичными. Так, владельцы квартир общей площадью 100 м2 и менее не будут платить налог при продаже своей квартиры. Нужно сказать, что таких квартир в домах старой постройки в Украине насчитывается немало. И бояться тут особо нечего. Так же считают некоторые специалисты не только в столице, но и в регионах страны. Так, например, специалист агентства недвижимости юридической фирмы «Тис» (г. Луганск) Светлана Папирная указывает на то, что в ее городе общая площадь квартир, как правило, составляет до 90 м кв.

Сейчас все будет обстоять так: если владелец квартиры продает свое жилье, например, площадью 150 м2, которую БТИ оценило в $210 тыс., тогда 100 м2 не облагаются налогом, а сумма, подлежащая налогообложению за превышающие 50 м2 площади, составляет $70 тыс. Соответственно, налог составит $700.

Если же найдутся желающие продавать недвижимость более раза в год, тогда ставка налогообложения составит 5% общей стоимости объекта (сумма налога $3500), что в несколько раз меньше, чем по ставкам налогообложения, которые действовали до 1 января 2007 года.

10 млрд. грн. от Семенюк

Вступление в силу с 1 января этого года 11-й статьи Закона «О налоге с доходов физических лиц», предусматривающей налогообложение операций по продаже недвижимости, заставило главу ФГИ Валентину Семенюк предложить Кабмину собственный порядок определения ее стоимости. Он, как считает глава Фонда, пресечет возможные занижения сумм, подлежащих уплате налогов. Правильная оценка продаваемой недвижимости позволит дополнительно привлечь в бюджет довольно солидную сумму – 10 млрд. грн.

Нужно отметить, что в Великобритании доля поступлений от налогов, связанных с операциями на рынке недвижимости, составляет около 10% валового дохода страны. В Украине количество договоров купли-продажи или обмена, где одной из сторон является физлицо, превышает 300 тыс. в год. Так что сумма поступлений, которые можно будет направить в госбюджет страны, по подсчетам специалистов главного приватизационного ведомства, является вполне реальной.

Валентина Семенюк попробовала создать предпосылки для преодоления негативной, по ее мнению, практики. ФГИ выступил с инициативой уполномочить себя осуществлять оценку недвижимости для целей налогообложения доходов физлиц. Проект соответствующего постановления уже направлен в Кабмин.

Согласно этому проекту, ФГИ обязуется рассчитывать рыночную стоимость недвижимости по установленному алгоритму. Нужно будет учитывать планировку объекта, его состояние, месторасположение и назначение, а также совместное с независимым оценщиком составление паспорта-сертификата на продаваемую недвижимость.

Но ФГИ хочет еще больше – контролировать процесс оценки земельных участков под недвижимостью, которая продается.

Приватизационное ведомство предлагает учитывать усредненную стоимость единицы площади, которая будет откорректирована с учетом поправочных коэффициентов, позволяющих установить реальный доход от продажи территории.

Однако оптимизма «железной приватизаторши» не разделяют в Государственной налоговой администрации Украины. Так, заместитель главы ГНАУ Сергей Лекарь считает, что, применяя такие ставки налога для физлиц, собрать сумму в 10 млрд. грн. в год будет очень проблематично. Лекарь утверждает, что по самой высокой ставке – 5% – будут платить только посредники.

Ты нам нужен!

Тем не менее, в чем уверены все, так это в том, что такой налог необходим, и нужно, чтобы он жил не номинально, а реально.

Ведь в рыночной экономике именно недвижимость является важным индикатором платежеспособности населения. Причем в условиях переходной экономики использование этого индикатора представляется особенно важным, учитывая, что часть доходов находится в теневом обороте.

При введении налога на недвижимость сумма налога чаще всего определяется, исходя из некоторой «стандартной условной» оценки недвижимости для целей налогообложения, а не по его рыночной стоимости. Поэтому налоговая стоимость имущества изменяется со временем незначительно, а доля его поступлений имеет тенденцию к снижению. Нельзя смешивать налог на недвижимость с налогом на доход от ее продажи, который определяется как разница между ценой продажи объекта недвижимости и той ценой, по которой он был ранее приобретен.

При расчете налогооблагаемой стоимости недвижимости обязательно должны учитываться свободные от налогообложения суммы, поскольку человек не может жить на улице, а также потому, что собственников жилья нельзя ставить в худшие условия по сравнению с теми, кто живет в государственных квартирах.

Невысокая фискалка

Во многих европейских странах фискальное значение налогов на недвижимость сравнительно невелико. В большинстве европейских стран их доля в общей сумме налогов и обязательных платежей не превышает 5%. Исключением являются Великобритания (около 11%), Швейцария (около 9%), Исландия и Ирландия (6–7%).

Более важную роль налог на недвижимость играет в странах Америки, особенно в США (10–11%). Но в последние десятилетия наблюдается снижение доли налогов на недвижимость в бюджетах разных стран.

В Украине введение налога на имущество потребует немало времени для проведения инвентаризации и оценки имущества, а также для решения многих организационных вопросов. Льготы по налогу на недвижимость могут быть предоставлены инвалидам, пенсионерам, военнослужащим, но только при условии некоммерческого использования недвижимости.

В некоторых странах (Южная Корея, Канада, Голландия, Швеция) налог на недвижимость взимается с рыночной стоимости имущества, но под ней понимается не стоимость его приобретения, а рыночная стоимость создания аналогичного объекта на данной территории.

Однако же сегодня проблема, связанная с внедрением в жизнь налога на недвижимость, как это было и ранее, поставила нотариальные службы, как говорят, у разбитого корыта. Так, особенностью новых правил является то, что размер ставки налогообложения определяется непосредственно в нотариальной конторе. Это, по мнению многих специалистов, заставляет нотариусов становиться налоговыми агентами. Так, они несут материальную ответственность за расчеты ставок налогообложения на доход с операций по продаже недвижимости и транспорта. Ныне в Министерстве юстиции пытаются решить вопрос о снятии с нотариусов полномочий налоговых агентов.

Также весьма болезненным остается вопрос о необходимости уплаты налога до заключения сделки. Так, если налог уплачен, а сделка не состоялась (что у нас бывает не так уж редко), продавец не сможет в самое ближайшее время вернуть свои деньги.

BUILD Review №1 2007
(Издательство Бизнес Тема)