На данном этапе развития рынка недвижимости в нашей стране рынок архитектурных услуг еще далек от зарубежного образца. Инвесторы не спешат вкладывать свои средства в архитектуру и заниматься концептуальными проектами. Хотя многие из них уже сейчас понимают, что 20–30% успешности в реализации объектов зависит от имени зодчего

Те, кто строит наш город

За последние несколько лет такая услуга, как архитектурное проектирование, набирает оборотов. Еще недавно многим зодчим пришлось отказаться от своей профессии из-за отсутствия спроса на их услуги, сейчас же востребованность киевских архитекторов уже не вызывает споров. На сегодняшний день на рынке присутствуют несколько проектных институтов и огромное количество архитектурных бюро, организованных в форме обществ с ограниченной ответственностью или в виде частных предприятий. Многие из них занимают весомую нишу в формировании исторического облика нашего города, а другие предоставляют целый ряд услуг не достаточно высокого качества, с помощью которых пытаются сэкономить многие заказчики. Огромная часть киевских проектов принадлежит и зарубежным специалистам. Однако, учитывая факт приближения Евро-2012, можно с уверенность утверждать: у киевских зодчих работа будет.

Со стремительным ростом количества квадратных метров, соответственно повышается количество заявленных архитектурных бюро и мастерских. Но, как показывает опыт, компании стараются отдавать свое предпочтение специалистам с внушительным пакетом реализованных проектов и, что не менее важно, с известным именем. К таковым относят архитектурные бюро «С. Бабушкин», «А. Коваль», «Ежов», «Зотов и КО», «Ю. Серегин», «Виг Янош & Партнеры», «Жежерин», «Дроздов и Партнеры» (Харьков), архитектурные мастерские «Н. Демин», «ВИСАК», «Н.Левчук», «А.Пашенько» , «А. Скорик», «С. Юнаков», «Студия архитектурного дизайна» (Днепропетровск), «Дольник и Ко» (Днепропетровск), «В. Васягин» и многих других. С помощью них внешний облик столицы перестает быть похожим на образец из учебника советских времен и превращается в европейский мегаполис. Кроме того, в структуре крупных застройщиков создаются проектные организации, целесообразность формирования которых во многом определяется уровнем задач компании-застройщика. «Активное городское строительство стало причиной значительно возросшего спроса на архитектурные услуги, – рассказывает Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions. – Одни компании-застройщики обращаются в архитектурные бюро, другие предпочитают создать свои проектные подразделения. Целесообразность их формирования во многом определяется уровнем задач компании, на решение которых они направлены. Если цели немасштабные и объектов много, то создание собственного проектного подразделения для разработки основных, концептуальных проектов вполне оправдано. Но если девелоперская компания сама не может производить рабочее проектирование, довести объект до строительства и закончить его, то этим должно заниматься специализированное архитектурное бюро, которое готово вести рабочую документацию, получать технические условия, осуществлять надзор над строительством. То есть все зависит от того, каким объемом заказов располагает компания. Если он достаточно велик, есть смысл иметь внутреннее специальное проектное подразделение. Поскольку, если по каждой концепции обращаться в бюро, это потребует огромных средств, что часто не оправдано и снижает рентабельность проекта».

При выборе архитектурного бюро одним из основных критериев, которым руководствуются потенциальные заказчики, является успешность реализованных работ. Показателями успешности проекта являются эстетическая сторона, архитектурная грамотность, соответствие объекта градостроительным условиям территории, а также его способность приносить инвестору ожидаемый уровень дохода. От архитектурного исполнения объекта коммерческой недвижимости, грамотной планировки внутреннего пространства во многом зависит наполняемость объекта арендаторами, уровень арендных ставок и его стоимость как инвестиционного продукта. «К основным критериям, которыми руководствуется компания при выборе архитектурного бюро, еще относят прошлый успешный опыт либо референтные рекомендации, анализ выполненных проектов и хода предыдущих работ (проблемы, инновации, предложенные проектантом), а также предлагаемые проектантом условия (сроки выполнения работы, стоимость)», – говорит Наталия Хоревая, директор строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест». Немаловажным фактором для заказчика является и отношение к работе выбираемого архитектурного бюро. «Мы много времени проводим в команде, нам важно хорошо понимать друг друга, быть, так сказать, на одной волне. Важно, чтобы качество работы архитектурного бюро соответствовало нашим критериям», – отмечает Светлана Кривобокова, директор IR – департамента HCM Group.

К одному из наиболее дискуссионных вопросов на рынке архитектурных услуг относится практика привлечения зарубежных зодчих для работы над проектами в Украине. Обладая большим опытом в области коммерческой недвижимости, западный архитектор может значительно повысить функциональность здания и увеличить полезную площадь. Кроме того, присутствие в проекте известного иностранного специалиста может стать для девелопера важным инструментом маркетинговой политики. «Привлечение зарубежных архитекторов можно рассматривать как один из способов удовлетворения спроса на рынке, – считает Максим Гуменюк, генеральный директор компании «Слобожанська Будівельна Кераміка» (СБК). – Они более раскрепощены в своем творческом мышлении, ведь намного раньше начали экспериментировать с новыми материалами и создавать смелые новаторские проекты. Поэтому, несомненно, смогут привнести новое в украинскую архитектуру». «Среди наиболее распространенных заказов для зарубежных архитекторов можно выделить проектирование высотных зданий, стадионов, аэропортов, торгово-развлекательных и логистических центров. Такая ситуация складывается в основном из-за того, что украинские архитекторы не владеют новыми технологиями, их работа не соответствует в полной мере мировым требованиям», – рассказывает Сергей Карамнов.

Однако не следует забывать, что имея значительный опыт проектирования объектов коммерческой недвижимости и обладая несравнимо большими знаниями в области инвестиционной составляющей проекта, зарубежные архитекторы совершенно не знакомы с местной градостроительной ситуацией. А соответствие проекта условиям территории во многом определяет возможность его согласования и утверждения. Кроме того, активное привлечение иностранцев может привести к нивелированию национальных архитектурных особенностей.

Услуги для инвесторов

К основным услугам, которые предоставляют архитектурные бюро, относятся разработка архитектурной концепции, проектирование, согласование и утверждение проекта, создание рабочей документации, осуществление авторского надзора за строительством. Наталия Хоревая отмечает: «Наиболее часто требуется услуга по разработке предпроектного предложения (ПП). Это первые наброски проектанта, когда зарождается концепция будущего проекта. ПП включает в себя технико-экономические показатели, пояснительную записку и резюме, визуализацию, первичные поэтажные планы, схематичное благоустройство. Далеко не многие проекты проходят дальнейшие этапы проектирования, их разработка по разным причинам может прекратиться на этой стадии. Затем следует стадия П – собственно, проектирование. Осуществляется более детальная проработка проекта, появляются инженерные решения. После прохождения госэкспертизы начинает разрабатываться рабочая документация, которой и будет следовать подрядчик. Это основные услуги, предоставляемые архитектурными бюро. Помимо этого, многие мастерские включают в свой прайс и дизайн интерьеров, и ландшафтный дизайн». По словам Олега Дроздова из архитектурного бюро «Дроздов и Партнеры»: «Сейчас многие архитектурные бюро стараются предлагать комплекс услуг. Это оценка территории, создание концепции проекта, разработка эскизных предложений, рабочей документации, осуществление авторского надзора, а также управления проектом. Еще архитектурное бюро может помочь в разработке маркетингового плана проекта». Действительно, в последнее время такая услуга, как предоставление проектного консалтинга, является одной из самых перспективных на рынке архитектурных услуг. Об этом заявляют многие операторы рынка и компании-застройщики, активно использующие эту услугу в работе над новыми проектами. Директор по маркетингу компании «Архитектура и Технологии» Андрей Болдарев отмечает: «Эта услуга помогает в решении различных вопросов, а самое важное, это поиск решения, с помощью которого становится возможным сэкономить средства инвестора».

Стереотипы на грани краха

Еще где-то пару десятков лет назад архитектура финансировалась по «остаточному» принципу в противовес сегодняшней ситуации, когда удачное решение строительных объектов определяет успешность их реализации в будущем. Однако до сих пор существование некоторых стереотипов тормозит качественную работу всех участников рынка.

Стереотип первый, волнующий в большей мере инвесторов, заключается в возможности неокупаемости хорошей современной архитектуры. Но с развитием услуги консалтингового проектирования такая вероятность сводится к нулю. Если компания-инвестор изначально позаботиться об услугах высококлассного архитектора, то затраты окупятся сторицей. Европейский опыт строительства показывает, что проектировщики тщательно следуют бюджету строительства и используют разные решения, позволяющие его сократить. Например, среди европейских зодчих ведется негласное соревнование за создание энергосберегающих решений. Ведь чем ниже будут коммунальные расходы будущих владельцев либо арендаторов, тем проще девелоперу продать или сдать помещения. В ближайшее время эта тенденция проявится и в Украине.

Стереотип второй: современная архитектура пользуется спросом только у узкого круга ценителей. Но операторы рынка уже сейчас заявляют о наступлении времени современной концептуальной архитектуры, понимание которой будет доступно конечному потребителю. «Архитектура никогда не была объектом массового спроса, это так называемое элитное строительство, – считает Ирина Филенко, генеральный директор Коммуникационной группы PRT. – Вряд ли ситуация изменится в дальнейшем. Дело здесь не в понимании архитектуры как искусства, а в ее доступности. Если сделать архитектурные объекты массовыми, то их стоимость автоматически снизится. Поэтому при популяризации архитектурного строительства многие компании могут потерять такой сегмент клиентов, как ценители. Как известно, уникальность ценится гораздо больше, чем массовый продукт. Современные же украинские зодчие способны удовлетворить потребность покупателя со средним достатком и выше среднего. Для этого круга потребителей функциональность и доступность важнее уникальности. Чтобы эту ситуацию изменить и сделать архитектуру более понятной для общественности, необходима, прежде всего, информационная кампания, которая поэтапно сформирует такую потребность». Петр Максимчук, руководитель проектного департамента компании «Планета-Буд», отмечает: «Если архитектор что-то создал и осуществил – оно остается для всех людей. Это сначала его оценивает узкий круг ценителей – коллег и других заинтересованных личностей. А уж потом оно попадает на суд массового покупателя. Но вот доступность по среднему достатку – вопрос относительный».

Стереотип третий: архитектурные конкурсы уже отжили себя, стоит работать с архитекторами со значительным портфелем реализованных проектов.

К счастью, такое заблуждение постепенно уходит в прошлое, все больше девелоперов устраивают закрытые конкурсы на концепцию здания, приглашая для работы молодых специалистов. «Архитектурные конкурсы являются одним из инструментов повышения качества проектов. Данные конкурсы на сегодняшний день проводятся по желанию клиента, но не имеют широкого распространения. Это большое упущение, поскольку только благодаря вариабельности можно оценить все возможности площадки и выбрать наиболее грамотное решение. Практика проведения конкурсов и среди частных девелоперских компаний, и среди государственных организаций должна набирать обороты, потому что требования столицы к архитектуре повышаются, общественное мнение все больше пытается влиять на внешний облик города», – отмечает Сергей Карамнов. Согласен с этим мнением и Олег Дроздов: «Архитектурные конкурсы нужны. Несмотря на то, что для девелопера организация подобных мероприятий – это дополнительные затраты по времени и деньгам, результат себя оправдает. На Западе 60 процентов заказов на архитектурные услуги происходят на конкурсной основе. Конечно же, западные архитектурные бюро умеют участвовать в подобных мероприятиях – знают, как аргументировать свои предложения, как сделать маркетинг для своих работ. В Украине пока этого делать не умеют». Открытие новых имен и талантов стимулирует рынок к динамике. И, что не менее важно, стимулирование это должно происходить и на государственном уровне. Проведение архитектурных конкурсов – одно из множества мероприятий, которые могли бы оживить украинскую архитектуру. Таким образом, потребность строительного рынка в притоке нового потенциала могла бы перерасти в общенациональную идею – новую украинскую архитектуру. А тем временем талантливым начинающим украинским зодчим проще добиться признания за рубежом, нежели в Украине.

Конкурс – это один из инструментов повышения качества заявленных проектов. Необходимо отметить, что здравая идея проведения конкурса на практике нередко приобретает нездоровые формы. Так, для соблюдения требований Закона Украины «Об архитектурной деятельности», в частности, о проведении конкурса при застройке участков в центре города, девелопер организовывает конкурс. Однако зачастую такие мероприятия носят фиктивный характер и преследуют единственную цель – протащить заранее определенный проект. Многие архитектурные бюро отказываются от участия в соревновании, поскольку на собственном опыте убедились в необъективности жюри и неграмотном составлении условий. Помимо этого, насущной проблемой рынка, по мнению многих ведущих архитекторов, является непрофессионализм заказчиков. Те, за редким исключением, не имеют должного опыта, а потому не знают всей процедуры работы над проектом и, в силу своего незнания, не решаются принимать решения. Поэтому зодчим зачастую приходится начинать процесс сотрудничества с ликбеза на тему нормативной базы, системы разрешительной документации и прочего.

Цена архитектурного бума

По словам Наталии Хоревой: «В первую очередь, на стоимость влияют имя и доказанный успешный опыт реализации проектов. Чем масштабнее проект, тем выше стоимость. Немаловажную роль играет и собственный штат сотрудников архитектурного бюро. Если большую часть проекта выполняют смежники (к примеру, специалисты по инженерным системам), то это одна себестоимость, так как работа оплачивается согласно выполненному объему. Если же большая часть персонала находится в штате компании и получает фиксированную зарплату, то себестоимость проекта будет иной. Но этот фактор может не повлиять на стоимость услуг, а останется во внутренней экономике проектанта.

И, конечно, объем, а также виды работ в заказе. Комплексный проект, естественно, будет стоить дороже, чем работы только над определенной стадией. Западные архитекторы, работающие в Украине, – это, скорее, исключение из правила, единичные случаи, на которые равняться нельзя. Для того чтобы западный специалист начал работать в нашей стране, ему необходимо зарегистрировать собственное юридическое лицо и получить украинскую лицензию, ведь без этого разработанная документация не сможет проходить согласования в соответствующем законодательству порядке. Однако если заказывать проект у зарубежного архитектора без лицензии для дальнейшей адаптации под местные нормы, то цена может превышать украинскую в пять и более раз. Все зависит от уровня проекта».

В определении стоимости архитектурных и проектных услуг существует два подхода. На Западе наиболее распространена практика определения цены проектных услуг как процента от сметной стоимости строительных работ. У нас чаще всего стоимость услуг специалиста определяется исходя из стоимости проектных работ на 1 м2. На сегодняшний день цена в киевских архитектурных бюро колеблется от $15 до $50 за 1 м2, а нередко может быть значительно выше. Ключевым фактором, определяющим уровень цен, является имя зодчего, чья мастерская выполняет разработку проекта. «Цены на услуги архитектурных бюро в Киеве уже практически не отличаются от западных. А вот соотношение цена-качество еще значительно отстает от зарубежных показателей. Среди факторов, влияющих на уровень цен можно назвать конъюнктуру рынка, а также «раскрученность» архитектурного бюро, его способность сделать проект быстро и качественно. На цену может повлиять и эксклюзивность проекта, комплексность подхода, уровень участия, да и опыт работы на рынке данного региона», – отмечает Олег Дроздов. При этом вопрос цены является одним из наиболее сложных в отношениях заказчика и архитектора. Причина данной проблемы – в том, что на сегодняшний день на рынке чрезвычайно мало высококлассных мастерских. По общему мнению архитекторов и девелоперов, прийти к приемлемому для всех сторон уровню цен можно лишь при наличии на рынке большого числа высококлассных профессиональных архитектурных бюро. А достичь этого в короткие сроки невозможно.

Проблемы архитекторов

Олег Дроздов отмечает: «Рынок архитектурных услуг Украины пока не сформирован, на нем отсутствует конкуренция. Практически все специалисты – выходцы из постсоветского пространства. Архитектурный ресурс пополняется слабо и медленно. Москва немного продвинулась в этом отношении, там уже можно говорить о конкуренции и, как следствие, о культуре рынка. Ежегодно, от 5 до 10% рынка архитектурных услуг в Москве отвоевывают западные компании.

Но при этом они, как правило, кооперируются с местными игроками.

Например, «Моспроект» уже давно имеет англоязычных менеджеров, которые обслуживают крупные международные проекты».

Как заявляет Сергей Карамнов: «Одна из ключевых проблем рынка архитектурных услуг – существующая практика лицензирования архитектурных бюро. Центральным лицензирующим органом является Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины. В Киеве выдают лицензии в центре при Управлении государственного архитектурно-строительного контроля, плюс в каждой области есть свои органы лицензирования. Для того чтобы получить лицензию, организация должна определиться с перечнем услуг, которые она собирается предоставлять, и внести соответствующую плату за каждый из пунктов лицензии. Естественно, требуются дипломы сотрудников, закончивших тот или иной архитектурный либо строительный вуз, наличие условий для проектирования (помещение, техника). Комиссии предоставляется много различных документов, но никто в органах лицензирования не может проверить, способны ли претенденты в действительности заниматься проектированием. Причин данной проблемы две. Во-первых, лицензированием должны заниматься не государственные службы, а профессиональные объединения, например, Национальный союз архитекторов Украины. Во-вторых, лицензироваться должна не организация, а конкретный архитектор. На Западе существует только персональное лицензирование».

Перспективы градостроительства

По мнению специалистов, в ближайшее время ожидается значительное увеличение проводимых конкурсов. Также ожидается внедрение повсеместной практики обучения и стажировки украинских архитекторов за рубежом, поскольку представители серьезных архитектурных бюро понимают необходимость получения дополнительных знаний за границей.

Одной из наиболее востребованных на сегодняшний день услуг является концептуальное проектирование. Именно в этом направлении можно ожидать появления новых компаний. Перспективны также услуги по разработке градостроительных обоснований, которые сейчас оказывает только «Киевпроект». А вместе с тем, градостроительное обоснование является обязательной частью проектной документации в условиях отсутствия в Киеве разработанных и согласованных детальных планов территорий. В настоящее время зодчий становится не художников, а, в первую очередь, менеджером, экономистом и маркетологом. В объемном проектировании не хватает знания современных технологий и материалов, которыми рынок наполняется быстрее, чем архитекторы успевают его охватить.

BUILD Review №7 2007
(Издательство Бизнес Тема)