BUILD Review

На главную

Назад к номеру

Сдедующая статья

Подписка на журнал

Архив номеров

(№ 8 2007)

Целевые облигации: за и против

Строительная отрасль – одна из наиболее динамично развивающихся, поэтому она требует больших финансовых вложений на длительный срок. Одной из форм финансирования строительства жилья является выпуск застройщиком беспроцентных (целевых) облигаций

Уже несколько лет подряд строительные компании массово выпускают облигации для финансирования новостроек. Под облигацией подразумевается ценная бумага, которая удостоверяет внесение ее собственником денежных средств и подтверждает обязательство возместить ему номинальную стоимость этой ценной бумаги в предусмотренный в ней срок с выплатой фиксированного процента (если иное не предусмотрено условиями выпуска). Облигация удостоверяет отношения займа между лицом, ее выпустившим, и лицом, ее приобретшим. «Покупатель приобретает недвижимость на основе покупки лота целевых облигаций (аналогичного площади покупаемой недвижимости) и заключения договора на участие в строительстве с застройщиком», – объясняет Сергей Овчинников, заместитель председателя правления ОАО «Недвижимость столицы». Лот облигаций – это ценные бумаги, которые в случае необходимости могут быть заложены банку или проданы. Таким образом, покупатель становится собственником актива (хотя недвижимость ещё не построена), который обладает значительной ликвидностью.

В отличие от процентных облигаций, при целевых, в момент погашения, их собственнику возвращается не стоимость облигации и доход, а определенный товар. Например, жилое помещение. Целевые облигации бывают: в документарной и бездокументарной форме. При документарной форме изготавливаются специальные бланки сертификатов облигаций, при бездокументарной форме выпуск удостоверяет глобальный сертификат, облигации хранятся на счетах в ценных бумагах; именными и на предъявителя. Собственником облигаций на предъявителя является лицо – держатель облигации; именные облигации передаются путем переуступки прав на ценную бумагу с указанием конкретного собственника; со свободным и ограниченным обращением. При ограниченном обращении облигации распространяются среди определенного «закрытого» круга лиц, при открытых продажах ограничения не предусмотрены; без и с дополнительным обеспечением. Облигации считаются дополнительно обеспеченными, если эмитент заключил соответствующие договора поручения или страхования рисков непогашения облигаций. Выпуск целевых облигаций является легитимной схемой финансирования строительства, которая соответствует вступившему в силу 1 января 2004 г. Закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Андрей Кулик, начальник аналитического отдела агентства «Кредит-Рейтинг» отмечает, что «использование ценных бумаг для финансирования строительства на территории Украины осуществляется неравномерно. Лидирует здесь Центральный регион, куда входит и Киев. Доля региона составляет 69% от общего объема выпуска целевых облигаций в Украине. Далее следует Южный регион – 25%. На востоке и западе Украины этот инструмент пока не очень развит. Их удельный вес в общем объеме выпуска целевых облигаций составляет 6%».

И никаких налогов

Благодаря выпуску облигаций у застройщика появляется возможность привлечь финансирование в необходимом объеме на весь срок реализации проекта, без залога, без процентов – в случае целевых облигаций или с возможностью управления процентной ставкой с целью ее уменьшения – в случае процентных облигаций минимизировать влияние кредитора на управление компанией и снизить вероятность досрочного истребования денежных средств. Одним из самых больших преимуществ облигации есть оптимизация налогообложения в рамках действующего законодательства. Так, средства, полученные от инвесторов путем эмиссии облигаций, не включаются в валовой доход, затраты на выпуск облигаций и на выплату процентов включаются в валовые расходы эмитента. К тому же операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Естественно, к моменту продажи или передачи помещений у застройщика не возникают обязательства по уплате НДС.

При выходе на публичный рынок заимствования, строительная компания должна быть готова к открытости и прозрачности с целью повышения инвестиционной привлекательности. Выход на публичный рынок заимствований позволяет сформировать публичную кредитную историю, создать положительную репутацию и увеличить доверие инвесторов, что облегчает и удешевляет привлечение инвестиций в дальнейшем.

Привлечение инвестиций в строительство при помощи процентных облигаций используется, как правило, для строительства коммерческой недвижимости. Известно, что целевые строительные облигации не предполагают процентного дохода и не зависят от ценовых колебаний на рынке. Приобретая облигации, инвестор получает право через определенный срок обменять ценную бумагу на жилье. Неотъемлемой частью договора покупки-продажи облигаций является договор бронирования квартиры, где одно из условий – обязательство инвестора выкупить забронированный пакет документов. С помощью размещения облигационных займов сегодня даже небольшие строительные компании привлекают денежные средства, в несколько тысяч раз превышающие их собственный капитал.

Держателям же облигации дают возможность получить недвижимость в том проекте, который их интересует. По словам С. Овчинникова, выпуск целевых облигаций связан с прохождением процедуры рейтингирования эмитента, а также предоставление в Государственную комиссию ценных бумаг (ГКЦБФР) всей разрешительной документации проекта: правоустанавливающая документация по земле, разрешительно-согласовательная документация по проектным работам, выводы государственной строительно-инвестиционной экспертизы и, наконец, ордер на проведение строительных работ.

В связи с тем, что выпуск облигаций регистрирует ГКЦБФР для покупателя они надежны как инструмент инвестирования в строительство. В компетенцию данного органа входит контроль соответствия объемов недвижимости по утвержденному проекту строительства объемам и типам недвижимости, указанным в проспекте эмиссии облигаций как объект, передаваемый инвестору в процессе погашения облигаций. Существуют следующие этапы эмиссии облигаций: принятие решения и утверждение информации о выпуске; опубликование объявления о выпуске; регистрация выпуска и информации; опубликование информации о выпуске; изготовление бланков сертификатов (размещение глобального сертификата); размещение облигаций; подача в ГКЦБФР отчета о результатах размещения; погашение облигаций; подача в ГКЦБФР отчета о результатах размещения. В этом случае, покупатель будет застрахован от возможности продажи застройщиком несуществующей в проекте недвижимости. Наличие обязательного рейтингования выпускаемых целевых облигаций позволяет повысить уровень защищенности инвестора. Процедура присвоения рейтинга предполагает детальный анализ деятельности эмитента целевых облигаций за последние пять лет, а также документации по строящемуся объекту, включая проектно-сметную документацию по земельному участку и др.

Элемент риска

В некоторых случаях целевые облигации продают сами выпускающие компании, не привлекая или сводя к минимуму участие посредников. Следовательно, финансовый рынок не дает гарантии выполнения строительной компанией своих обязательств, и покупателю приходится действовать на свой страх и риск. Поэтому вопрос о надежности целевых облигаций на покупку недвижимости стоит очень остро. В этой связи у большей части эмитентов есть ряд недостатков.

Во-первых, почти все они зарегистрированы в виде обществ с ограниченной ответственностью. Данная форма собственности предполагает, что компании или граждане-учредители не отвечают по обязательствам структуры. Говоря простым языком, если строительная фирма обанкротится или не сможет в обозначенный срок вернуть деньги или предоставить жилье, претензии предъявить к ней будет крайне сложно. Даже если будет четко отслеживаться путь, куда ушли все деньги.

Во-вторых, опасности первого пункта усугубляются тем, что собственные активы компаний-эмитентов обычно в несколько раз меньше суммы займа. А это прямая угроза того, что в случае невыполнения заемщиком обязательств возврата денег можно и не дождаться. В-третьих, все строительные компании делают целевые займы на несколько лет, а это говорит о том, что в условиях нестабильного украинского законодательства они рискуют со временем подпасть под налогообложение операций. С формальной точки зрения отнесение целевых бумаг к финансовым инструментам более чем сомнительно.

Разные стороны медали

Тот факт, что обычно целевые строительные облигации не предполагают процентного дохода и не зависят от ценовых колебаний на рынке является и плюсом, и минусом. С одной стороны, для покупателя бумаг есть прямая выгода. Подписывая документы и уплачивая деньги, он получает право через оговоренный срок обменять ценную бумагу на четко обозначенную, а иногда и бо` льшую, жилплощадь – на случай, если цены упадут. С другой – никто не дает гарантию, что через время держатель облигаций получит именно жилье, а не свои деньги обратно. Без процентов, естественно. То есть компания получит на несколько лет бесплатный кредит. Стопроцентную гарантию своему владельцу на получение жилья облигации дают в том случае, если это надежный застройщик/девелопер, обладающий опытом и завершенными проектами. Согласно действующему законодательству все строительные компании должны осуществлять выпуск целевых облигаций. Иные способы продаж – «серые» и стоят на гране законности. Справедливо констатировать, что все без исключения механизмы инвестирования в жилищное строительство достаточно рискованны. Как минимум, инвестор рискует срывами сроков строительства и подорожанием объекта недвижимости. Максимум – потерять все: и деньги, и жилье. Поэтому перед покупкой целевых облигаций следует разъяснить все возможные неточности, чтобы не понести огромных затрат.

BUILD Review №8 2007
(Издательство Бизнес Тема)

Web design by Naddaka

Редакция не всегда разделяет точку зрения авторов материалов.
Предоставляет рекламу и несет ответственность за ее содержание рекламодатель.
Использование рекламных и других материалов без предварительного письменного разрешения ЧП «Бизнес Тема» запрещено.